在过去的30年里，美国首次购房者的中位年龄段在30岁～32岁，而决定未来5年～10年房价的基本趋势的则是20岁～30岁年轻一代的经济承受力。

而目前这一代人最显著的趋势就是——搬回家去“啃老”！

美国年轻一代搬回家“啃老”的比例正在大幅上升

传统的“美国梦”就是在30岁左右能够拥有自己的房屋，但是这个梦已被金融危机摧毁了。更现实的梦想就是搬进黑石的“租客帝国”，不过看起来要实现这个梦想也需要较强的经济实力。现实是，自经济衰退以来，越来越多的年轻人搬回父母家“啃老”去了。金融危机之后的5年里，在25岁～34岁的“大龄青年”中，有14.2%的人回到了父母家，而危机之前，这一比例是10.5%；而在18岁～24岁的“小青年”中，回家住的比例高达54.6%。

对年轻一代而言，新增的工作机会大多是商场收银员、麦当劳、酒吧招待、宾馆服务员之类的岗位，这些大小青年们的年薪不过2.5万美元，税后月工资不过1700美元左右，还没有医保社保福利，黑石的“租客帝国”动辄开价每月1750美元～2000美元，年轻一代恐怕只有继续在家“啃老”了。

美国人从小强调生活独立，而且从前年轻人的确很少依赖父母，大学毕业还要和父母住在一起，这在同龄人中是一件相当没有面子的事。可是，不住在家里，就得支付高昂的房租，金融危机5年过去了，大学毕业的年轻人不仅找工作相当困难，而且工资水平普遍偏低，同时还要偿还高额的学生贷款。

还学生贷款的压力，可是中国同龄的年轻人很少体验过的。

由于学费的持续快速上涨，学生毕业时的还贷压力不断升高

金融闹危机，经济不景气，但美国大学的学费却没有放慢涨价的速度。大学本科毕业生一出校门的平均负债就高达4万美元（包括父母背负的学生贷款），研究生则为5.5万美元。

还想大学毕业就去创业？对不起，现在已经不是比尔盖茨和乔布斯那个时代了，那时公立大学的学费超级低廉，私立大学的学费与现在相比简直不值一提，学生们还有联邦和各州提供的种类繁多的奖学金，学生贷款构不成太大的压力。21世纪美国年轻一代的创业动力，已被沉重的负债压得奄奄一息。《华尔街日报》2013年8月13日曾经搞过一个调查，结果发现，“学生贷款的压力是压抑企业家精神的唯一和最大的因素”［6］。

学生贷款的总额已超过1万亿美元的大关，超过了信用卡和汽车贷款的总和，借贷的总人数接近4000万人，近半的学生负债都集中在25岁左右的年龄段上，也就是最主要的潜在买房群体。

在经济萧条的情况下，他们能够按时偿还学生贷款吗？很不幸，学生贷款的违约率已经处于30年以来前所未有过的糟糕境地。

在4000万欠下学生贷款的年轻人中，有一部分学生是从商业银行获得的贷款，大部分人则是通过联邦政府直接获得的贷款，接受政府贷款的总人数为2780万。其中，790万人还在学校读书，他们暂时不需要偿还贷款。能够准时还贷的只有1080万人，剩下的900万人不是已经违约（拖欠超过1年），就是处于延迟和宽限状态。换句话说，就是不能准时还债的人与准时还债的人数几乎同样多！而790万在校生一出校门就会像学长们一样，半数难以还债。

2780万学生（政府）贷款人中，只有1080万人在准时还贷，

790万人在校，另外900万人没有准时还贷

如果加上商业银行贷款的拖欠情况，学生贷款的整体违约率简直就是惨不忍睹，在30岁以下有学生贷款的人口中，90天以上的严重拖欠比例高达35%。在4000万未来的购房主力军之中，1400万人的信用可能崩溃，他们将被淘汰出局，因为银行在审批按揭抵押贷款时，这一严重违约的信用记录必然导致贷款申请遭到拒绝。

新房销售的数量远低于正常的市场水平

（来源：Case-Shiller指数）

在美国，不仅买房申请按揭贷款时要查信用记录，就是租房一般也要查信用情况，1400万30岁以下的潜在购房人，不仅很难得到贷款买房，而且也不容易找到租房公寓，要想搬进黑石的“租客帝国”，还真是一场新的“美国梦”。

这就难怪美国的年轻人只有回家继续“啃老”了。

2012年，在25岁～30岁年龄段的人口中，如果有学生贷款在身，银行愿意给按揭贷款的比例仅为4%。

年轻一代的购房能力受到重创，这是导致新房销售持续不振的根本原因。2013年，美国新房销售仅40万套上下，不仅远低于泡沫时代的130万套，也大大低于2000年前后的90万套，十几年来，美国人口增长了不下4000万人，而新房销售竟不及2000年的一半。

展望美国房地产的未来，一方面止赎房的供应在2016年之前会持续猛增660万幢，由于房屋空置却无法拍卖所导致的供应短缺，又刺激了更多的新房开工，总的房产供应量将大幅增长；而需求呢？在真实的购房者中，有条件能贷款的人，大部分被华尔街炒房团挤出了市场，而在潜在的4000万年轻购房者中，1/3已被淘汰出局，最终被房地产抛弃的人只会更多。

这就是房地产真实供求关系的未来趋势，缺乏真实需求，炒房团又能支撑房价多久？