北京的房地产市场基本上是以单位购房为主的市场。1998年房改政策出台之前，私人购房（包括外销房）所占市场份额不到7%。因此华远房地产的机构设置中没有面对市场的销售部门，也没有自己的物业管理队伍。最初是凭市建委或开发办转来单位购房的计划单子进行定制，后来是凭公司与各国有单位、机关的关系成批量地按购买单位的分配要求进行定制，因此公司的经营和设计部门长期不研究个人住房市场的需求，也没有个性的产品。

20世纪80年代末期，最初执行的80住-1和80住-2的标准图纸对户型、面积都有严格的限制性要求，如一居室的建筑面积不得大于40平方米，二居室的建筑面积不得大于60平方米，三居室的建筑面积不得大于80平方米，超过100平方米的四居室必须有高知、高干的建设指标，且最大建筑面积也不得超过130平方米。

邓小平南方谈话之后，14个沿海开放城市和南方大部分城市的住房基本已完全市场化，大多以个人购房为主、单位购房分房为辅，但北京仍然是单位福利分房为主。

这就产生了市场化与福利分房之间的巨大差别。万科会在房子的设计合理性、个人的爱好上下更多的功夫，并且已经有了一整套规范的物业管理体系，同时也有了整套如何面向市场进行宣传和销售的经验。我们在设计上仍然注重于如何在规定的面积数之内规划合理的面积和位置，如何降低造价争取更多的利润。而单位购房要求的恰恰不是市场中的个性化，反而要求尽可能在面积上平均化，减少户与户之间的差别，减少福利分配中的矛盾；销售上则取决于领导的选择和对上班地点的位置选择；管理主要由各单位房管科、基建处之类的机构自管。

为单位服务时，大多不是地产公司选择盖多少三居、二居、一居，而是按照购买单位的要求定制不同户型的房子，这种定制完全是计划性的，而非市场化的，连装修的标准都是在固定标准之外另行计算的。

最初北京的分房要按照国家或单位资金拨付的标准设计，如前三门一带的高楼是北京在改革开放之后建成的第一个成片的高楼。包括酒店和外交公寓，全北京在1978年之前8层以上的楼大约只有14幢，前三门这片楼群的出现打破了北京无高楼的历史。前三门楼群正是严格按预算限制设计的，因此都只重居室的面积，没有厅的设计。

那时只能尽量解决居住面积问题，而不注重社交和活动空间，不但无厅，更没有起居室的概念。中国的设计师们大多也就住过这种房子，并不知道富裕起来的家庭应如何享受生活。

邓小平参观前三门的房子时，曾专门问道：为什么都没有厅的设计？陪同人员说造价与面积限制不允许有厅，小平说那就将层高限低一些，将省出来的钱用在扩大厅上。这样原来2.9米标高的层面降到了2.7米，图纸也开始有了个4平方米左右的门厅的设计。

完全市场化后，这种层高与小厅的设计概念才完全被打破了。就连北京市的拆迁法规中都明确规定，还给拆迁户的住房面积中，只计算居室的面积，后来扩大到厅的面积计算一半，而厨房、厕所、阳台等都不得计算为拆迁面积。因此北京大量的拆迁实物安置用房以及单位的福利分房中存在着许多的设计缺陷。

正因为在这种环境下生存，华远真正依靠的不是市场中的面向个人的销售，更多的是面向单位的福利分配。这种局面直到1997年之后才有所改变，华远增加了面向市场的个人销售产品，在公司内组建了面向市场的经营销售部门和物业管理部门，但已经远远地落后于万科之类一直在市场上摸爬滚打的开发公司了。

1998年的房改彻底改变了公司管理层和全部员工的经营观念，但福利分房式的生产定制一直到2001年才基本结束。

记得在华远的上市路演中，我重点展示的华远的销售优势不是市场，而是与各大单位的合作关系，如各部委、各大银行、各大机关等等，如今这一切优势都烟消云散了。

1998年8月，朱总理批准下发国务院23号文件，拉开了停止住房福利分配、全面推进商品房市场化的大幕，同时在工资中增加住房补贴，提出“高收入家庭购买或租赁市场中的商品房”、“中等收入家庭主要依靠购买经济适用房”、“住房困难的低收入家庭用廉租房”解决住房问题，并限定了发放住房补贴的标准。

将住房推向市场，实现商品化交易，是1995年生效的《房地产管理法》中要实现的目标，这对于房地产开发商而言当然是件好事。在亚洲金融危机的冲击之下，朱总理想得更多的则是如何拉动和保障中国的经济增长的问题，因此在俞正声部长四次上报经济适用住房“可租可售”的文件中坚决砍掉“可租”两字，试图用经济适用住房的建设和销售拉动中国的投资增长。

正如朱总理所希望的那样，用经济适用住房能拉住中国经济、撬开民众的钱袋子。但同时从中央到地方政府都必然会放弃对廉租房的建设，必然会忽略对最低收入人群和住房困难家庭的保障。

当年10月4日，中国第三届房地产协会年会召开，杨慎会长专门邀请我作大会发言，解读23号文件。

当时主席台上坐了许多领导，包括时任建设部部长的俞正声，但我并不认识也不知道主席台上都坐了些什么官，只知道按自己的思路和理解评论23号文件对市场的影响和其中存在的问题。

我认为，最核心的问题是“当把住房推向市场化的同时，应同步建立城镇住房的社会保障体系，而社会保障不是让民众都去拥有住房财产，而是用租赁方式保障最基本的居住权利”，至今我仍坚持这种观点。

如果1998年同步建立了“城镇住房的廉租房或租赁房的保障体系”，也许今天就不用在“十二五”规划中用“大跃进”的生产方式建设3600万套保障房，也不会有房价的不断高涨和限购政策的出台。

我的批评激怒了台上坐着的各位官员，也从此与俞正声部长结下了不解之缘。

当年冬天，俞部长和谢家瑾司长等人到香港时，宁高宁接待了俞部长，饭桌上听到的是俞部长的一顿臭骂，说我太缺少政治敏感性了，怎么可以在国务院文件刚出台时就公开批评呢？

也许当时朱镕基的首要任务是拉动中国的经济增长，这是个破题的大局，而我说的应同步建立住房保障体系则是个局部的小局，但如果在中国经济已经有了增长之后不去补这个缺陷，就可能造成今天恶补的局面。

十多年过去了，许多人并不知道我也许是在房改文件出台之后第一个提出必须同步建立住房保障体系的人，大多数人只是从媒体中看到了一个被扭曲的侧面，以为我只在鼓吹房价的不断上涨，却并不知道那段曾经被政府批评的过去——问题的核心正在于市场化时应同步建立住房保障制度。

关于建立廉租房的制度化问题，我连续提了10年（包括我的政协提案），终于在2007年国务院出台宏观调控文件，正式将廉租房的建设与保障问题纳入政府的责任之中。整整10年之间，即使那时每年只建设几十万套，今天也用不着为房地产市场的越调越涨发愁了。岁月只留下了我发言的痕迹。

1997年2月23日，建设部在重庆召开了全国房地产工作座谈会，侯捷部长、李振东副部长和谢家瑾司长在会上做了重点的主题发言，提出“要逐步将住房的实物福利分配制度向货币分配制度转换，把过去覆盖全社会的住房福利制度缩小到合理的限度，……逐步形成住房的居民直接消费市场”。

这次会议是拉开住房福利分配制度改革的序幕，于是我又一次被抛到了中国住房制度改革的风口浪尖上。

华远是中国经济改革研究基金会的最大赞助人，先后投入了超过2000万元的赞助费用，专门用于资助对于中国经济体制改革的研究。1997年的重点研究报告恰恰是针对中国住房制度改革的，先后发布十多份研究报告，包括《加快住房货币分配机制转换》《培育新的经济增长点——深化城镇住房制度改革思路和政策建设》《关于住房分配体制改革的北京建议》等，也有我写的《现代住房制度中的误区》等。

这一系列的研究报告在国家体制改革委员会的工作会议上引起了轰动效应，也对1998年最终下发23号文件起了巨大的影响，最终促进了中国住房制度的市场化改革，可以说华远在实现房改制度的改革中起到了重要的作用。

麻烦不是出在23号文件出台之前，而是23号文件出台之后。

国务院于1998年7月3日下发了国发［1998］23号文件（《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》），紧随其后中共中央办公厅下发了厅字［1999］10号文件，北京市下发了京发［1999］21号文件，出台了实施方案及细则，福利分房作为“最后一顿免费的晚餐”，将彻底退出市场。实际上，今天仍有部分单位和机构借用23号文件中经济适用房的名义坚持着半福利分配式的分房制度。

还好，我早在此前就用公司提取的公益金安排了职工的住房建设问题，兑现了我在华远房地产公司成立之初对员工许下的诺言。

公司制定了明确的制度，员工住房的建设与分配完全交给工会，包括如何计算工龄，如何计算住房补贴的金额，如何使用公益金和如何限制以权谋私，图纸、户型、装修的标准，都由工会讨论确定。我既不参加这种讨论，也不参与制定分配方案，也不允许任何职工来找我讨论，除非发现工会有违规违纪的问题，否则一律按工会的决定办理。

中国经济改研究基金会第一届理事会第二次会议（左六为任志强）

住房分配之后，又按照国发23号文件，让所有的职工按房改价购房，将住房用低价卖给了员工。1995年之前到公司的员工都分到了大小不同的住房，90%以上的员工从公司分到了住房。

此后，华润按照香港中资机构的规定，又给不同职位的人员发放了一笔住房补贴（除了个别新到公司的员工），许多人借机购买了公司对市场销售的商品房。

住房制度的改革促使公司不得不进行彻底的调整，由单位购房的定制生产方式转向完全面向市场个人购买的生产方式。

此前华远最先开始的面向市场的房子只有外销房。早期的万明园小区、红联北村小区、志强园小区、东冠英小区、建工西里小区、西罗园小区、鲁谷小区等大都是对单位进行销售的产品，后来京通新城、华清嘉园、华亭嘉园、凤凰城等项目全都变成完全向个人消费群体销售的项目了。

当北京的拆迁政策也由实物拆迁改为货币拆迁时，公司手中的30多万平方米的拆迁房成了一个沉重的包袱。为换回现金，我不得不做出不以营利为主而以套现为主的决定，乘着最后一顿福利分房的“晚餐”机会，将这些拆迁房低价卖给了一些追赶福利分房末班车的单位。如承担公司施工的大企业中国中铁股份有限公司，他们要求用住房顶工程款，于是鲁谷的一些拆迁房就变成了他们的福利分房。没想到这给公司带来的不是利润，而是一个巨额的亏损。