8月份，一份以央行名义发布的研究报告明确提出，要“取消中国房地产市场中的预售制度”，并认为此制度是催生房地产市场泡沫的罪魁祸首，再一次在市场上引起了巨大波动。

也许是上面有领导的批示，也许是这份报告触动了建设部88号令的神经，建设部立即通知我和一些研究机构准备召开座谈会，讨论有关“预售制度”的问题。

8月17日，即央行报告发布之后的第6天，建设部邀请了央行的报告组，中、农、工、建四大银行，以及开发商和房地产相关协会的领导，在建设部召开了座谈会，共同商讨“预售制度”问题。

我依托REICO工作室在几天之内迅速地收集了世界上主要的几十个经济体中有关房地产预售制度的情况，分析了预售制度对市场发展的利弊，特别是对国家经济发展的影响，也对民众解决住房问题、用杠杆力量增加有效供给等问题做了详细的分析。

预售制度在“二战”之前就有，“二战”之后欧洲战场国主要靠这种制度进行战后的重建工作，民众用今天的预售限制了土地未来可能增长的价格，也用未来的收入流解决了今天的消费和生活享受问题，凡是市场经济的国家和非福利分配供给制的发展中国家，大都使用预售制的方式，减轻消费者的负担，解决民众的住房问题。

中国曾流传着这样一个故事，两个老婆婆死后在天堂相遇，美国的老婆婆说我到死前都没还清住房的贷款，但我住了一辈子的好房子，也用住房抵押获得了养老的生活费用。而中国的老婆婆则说我死前终于存够了买房的钱，但房子没买成，一辈子都住在茅草屋中，没享受过一天的清福。这其实就是预售制度的一种真实写照。

消费者的选择是如此，生产者的选择也是如此。预售制度让生产可以扩大，而生产者的利息支出远高于消费者的贷款利息支出，用高利率扩大生产还是用低利率扩大生产，规模效益是完全不同的。同样，如果不能扩大生产的规模，保障适量的供给，又如何保证价格的平稳呢？

经济学从来认为是供求关系决定价格，稀缺性会影响价格，虽然房地产不同于可移动产品，有极强的地域性。

没有预售制度，就无法利用这一金融杠杆发挥倍增的供给效应，在中国非开放金融市场的条件下，缺少了这种杠杆的作用就更不行了。

会上，除了我提供的REICO工作的报告之外，万科的郁亮也提供了多个国家预售制度的情况，一些中介如中原机构同样提供了许多境外预售制度的案例及比较。

会场上来自市场经营主体的声音与翔实的案例像万门大炮轰向央行，一些银行的领导也同样认为，预售制度有利于银行业务的开展和市场的发展。也许是我的言论有些过激，让坐在我对面的央行主笔报告的姑娘（据说是个处级以上的干部）痛哭流涕，但会场中一致的意见共同认为，央行不负责任地发表此类言论有损中国房地产市场的发展，不是什么好的建议。

第二天，建设部即公开宣布继续执行商品房的预售制度，明确表明了国家态度，这场风波才平静下来。

应该说，这一次争论是国家两个行政主管部门之间的争论，也可以说是一场推进市场经济还是退回计划经济的争论，更是建设部发挥市场经营主体的力量，捍卫自己公布的政策的一种胜利，只用了一周时间就迅速地用正面回应的方式避免了错误建议对市场产生的不良影响，保持了市场的稳定。

高值产品的供应大多实行预售制度，如波音公司的飞机，没有订单不会大批量生产，大型船舶的订制也是同样，连成批订制的许多普通商品也是订单式的，只有市场化的预订才能尽可能地避免市场的风险，降低生产与购买的成本，产生更高的经济效益。

尽管2005年建设部明确回击了这种非市场化的建议，但至今仍有许多人通过不同的渠道用不同的声音攻击预售制度；许多人换了个角度，不再说预售制度严重地影响价格，而改为预售制度无法保证产品的质量，这更荒谬。

华远早在新华远二次创业时就推出了第三方质量担保制度，并在全社会做了大量的宣传推广。同时建议建设部能立法要求在全国统一实行这一制度，我也用政协委员提案的方式要求北京市建委推行这一制度。

世界上发达国家都强制要求执行质量保证制度，如日本的开发商从不讨论质量，不管其住宅产业化率达到多高，都由施工单位保证质量，并有明确的处罚条款。西方国家同样有立法要求，除纯私人工程外，强制性要求有第三方的质量担保，克林顿任美国总统的8年期间，先后提到过两次质量保证问题，都是在全国性的表彰大会上，因为有严格的立法，所以不用操心建筑业的质量问题。

中国虽然十多年前就有建设部的条例、规章要求建设单位（施工方）必须保证工程质量，并有质检检查的制度，但实际上大多数建设单位只保留了技术人员与管理人员，没有自己固定的建筑工人，工人都用包工的方式由农民工们替代了，因此罚无可罚，于是建筑工程都将责任转移到开发商的头上。

其实开发商只是社会生产的组织者，不是建筑施工的产品生产者，产品是通过委托生产的方式由建设单位负责并保质保量的，就像委托加工产品，没有人会在委托购置飞机时考虑质量问题，恰恰在于有完善的法律保证。

中国在引入BTO（产品按照客户订单生产，按照用户的需求制作）的高速公路（首都机场高速路）建设中，都必须按境外资金的要求提供第三方监理的质量担保，首都机场、广州机场、国家博物馆、国家大剧院等也都有这种第三方的质量担保。

质量担保不同于保险，保险是一种风险的补偿，是按出事故的概率保证出事之后的赔付，但质量担保的目标是不赔，不赔的唯一办法就是将质量事故消灭在萌芽之中，让建筑工程不出事故。我将华远二次创业之后的第一个项目——海润国际公寓实行了第三方担保，把精装修和配备的家具同步纳入担保，因此获得了质量保证。

全国大约只有华远敢公开提出质量问题，不是华远不承担质量的事故责任，而是华远用第三方质量担保的方式将质量的保证责任转给了第三方，交房时给客户一张质量担保的单子，当客户对质量不满意时也可以凭单子索赔。正因为有了可能产生的索赔，施工单位必须在整个生产过程中保证质量，质量担保单位也会在生产过程中不间断地检查。

生产过程中的质量问题是管理问题，与交易行为无关，放弃对质量的法治管理才会产生质量的问题。

中国有许多拖欠工程款的问题，第三方担保是双向的，即保证施工单位保质保量交付产品给开发商，也保证开发商向施工单位支付工程款项。

北京市建委接受了我提出的一部分建议，即要求开发商给施工单位提供付款的第三方保证，却没有立法要求建设单位（施工队）必须保证质量。

在控诉预售制度时，首先应弄明白市场的交易规则与质量保证是不同的两件事。

针对市场中的各种对政策的争论，这一年REICO工作室连续向建设部提出了关于低收入家庭解决住房问题的多个专题报告，以期对政策的制定有所帮助。

建设部一方面在充分地发挥开发商对市场的推动作用，另一方面汪部长仍在深查企业可能存在的问题，试图用非正当的手段减少开发商的不同声音。

9月，市规划局的领导要上门来会谈，我觉得这是件非常奇怪的事情，审批单位都在坐等开发企业去求他们加快审批，怎么会有市规划局的领导要到开发公司拜访的事呢？这必然不会是什么好事！

果然如此，市规划局的一位副局长和一位处长来拜访，提出了一个难以处理的问题：汪部长在秘密调查小潘的长城脚下的公社时，也派人调查了华远所有的项目，包括各种土地的取得、项目的审批和实际执行的情况等，没有发现华远的各种项目中有违章违规的情况，但发现华远建设的昆仑公寓有一部分楼层高度为7.2米，于是就找了市规划局的麻烦，认为市规划局审批的单层高度超标了，要对市规划局进行处理，并要追究规划局领导的责任。

其实市规划局的审批没有任何问题，因为此前没有任何文件对单层的高度有明确的法规要求，只有外形、总高、容积率、密度与绿化的要求，在不突破总限高时，开发商有权将楼层的空间提高。

问题出在汪部长要抓华远的“小辫子”，因此用威胁处理市规划局的方式让市规划局约谈我，市规划局副局长介绍完情况后非常明确而又婉转地告诉我：“要么是你给汪部长写检讨承认错误，要么是市规划局给建设部写检讨。”让我进行选择。

我可得罪不起审批机关啊！除非我今后不再做房地产，否则必须每天和规划部门打交道。与其让市规划局写检讨，不如我来写检讨，既让市规划局有台阶下，也让我以后的项目审批更顺利。

许多人以为华远是靠官商勾结取得成功，其实国有企业都是政府直接领导的，向政府领导汇报与请示，并按领导的要求办事，并不存在勾结问题，若为非直接业务去麻烦领导，我坚决不干，也从不给领导找那些麻烦事。

华远所在的西城区，领导中出了许多大干部，许多曾是华远的董事，但华远从不因自身工作中的麻烦事去请这些大领导出面协调，更不会依靠权力谋求私利，否则也不会有前面说到的那些被整得哭笑不得的伤心事了。

从全国人大常委会副委员长何鲁丽、国家开发银行行长陈元、国务院副总理马凯、劳动人事部部长田成平，到曾在北京市担任领导的大小干部，都出现在华远的历史记录与相册中。公司年庆都会邀请他们听取汇报和给予指导，但从不去麻烦这些领导额外批条子，干那些以权谋私的事。

他们都是华远的老领导，给华远留下的是一身正气，也绝不允许华远的后任领导破坏他们的声誉。

北京市规划局的前任局长平永泉也曾是华远的董事，但华远并不会因此干违规违章的事，包括突破限高和提高容积率。华远赢得了各级机关的信任，因此市规划局才会找我协商，认为我一定会努力承担责任，不让市规划局难堪。

是的，我准备给汪部长写检讨了。我多次与汪部长联系，希望能当面汇报，但都没有回音，于是我写了一封长达万字的检讨，向党表忠心，向汪部长做检讨，并表示道歉，同时为市规划局做了解释和辩护，态度诚恳得连我自己都要落泪了。

两天之后苗乐如局长打来电话，说：“今天开会时汪部长说你写的检讨很深刻，他很高兴，并在大会上表扬了你。”

其实，汪部长就像个老顽童，当你认真地向他汇报并提出不同意见时，他的心里总有些不舒服（也许每个人都这样），但当你认真地向他做了检讨，他会高兴地又把你当成朋友。我与汪部长的意见常不一致，也常争吵，但我一直认为汪部长是个不贪不腐、认真工作的好官。

后来，当汪部长的儿子出了事故英年早逝时，我和许多开发商联名发了悼念函，许多人开始时以为我邀请大家联名发函是谣言，不信真的出了事故。我真心祝福汪部长能节哀并健康，不管我们的意见有什么冲突，仍祝好人一生平安！